Il Castello di Chiavari fu costruito nel 1146, come una roccaforte militare, un "castrum".
Successivamente venne edificato un borgo ed infine nel 1178 venne edificata una citta', l'"oppidum" (1) (2).
All'inizio di Gennaio del 1178, l'imperatore Federico, il Barbarossa, venne con la moglie Isabella ed il figlio Enrico a Genova, citta' alleata, di ritorno dalla tregua di Venezia del estate del 1177 (vedi 1), ove aveva ottenuto la possibilita' di consolidare per sei anni le posizioni delle zone controllate dalle rispettive parti.
Il terreno fra il Castello ed il mare venne alla fine di Gennaio "espropriato" e gli ingegneri genovesi preparano di tutta corsa il piano regolatore che fu oggetto del lodo del 19 Ottobre dello stesso anno.
Non fu proprio un esproprio, ma....
Il giorno 31 Gennaio 1178, Genova, con atto del notaio Viglielmo Caligo, emana un sorprendente decreto: " ..che il comune di Genova possegga i dintorni di Chiavari senza contestazione dei relativi abitanti: (cioe') la terra di Chiavari posta nel declivio che e' sopra la casa di Rubaldo, fino al mare. Fu stabilito così perche' Guglielm Longo provo', con buoni testimoni, che la collina era di proprieta' della repubblica, e in tempo antico il mare arivava fin li'. La qual cosa i consoli, istruita la causa in pubblico, approvarono come sopra." (Liber Jurium arch Stato Genova, col 306, doc CCCCXVIII)
Si riporta qui sotto il lodo con il quale i consoli di Genova costituirono, in 9 mesi, la citta' di Chiavari il 19 Ottobre del 1178, con il quale Genova fonda la "colonia genovese" di Chiavari, nel quale si prevede l'ampiamento del Borgo dell'area " tra le prime case e la nuova cinta muraria" a mezzogiorno, dopo aver fatto valutare e stimare l'area.
Prevedeva la vendita o l'affitto perpetuo, chiamato " livello" dei vari appezzamenti di terreno, a prezzi diversi secondo le diverse posizioni, le diverse "strisce"; Si riporta qui sotto una piantina dalla quale risulta come fosse stata divisa a strisce la costruenda città ed il prezzo, in danari, di vendita e di "affitto perpetuo", ovvero di livello, di ciascuna unità di misura di terreno, che era la tavola.
Una tavola e' un quadrato con lato pari a 12 piedi genovesi. Poiche' un piede genovese è pari a 29,73 cm , ne risulta che (12x12 ) una tavola e' pari a 144 piedi quadrati ed e' pari a 12,72 mq. E' curioso che l'impianto sia rimasto: i lotti hanno larghezza sul fronte strada da 14 ai 30 piedi; la larghezza delle stade e dei portici e' in piedi. Carrrugio Dritto ha una sede stradale di 21 piedi, ogni portico ha larghezza di 10 piedi.
Si riportano i prezzi qui sotto di ciascuna unita' di misura (tavola) nelle varie strisce di vendita e di "affitto perpetuo", (livello) ed il rapporto fra questi due valori.
Questi documenti furono distribuiti dall'Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare ( www.isivi.it ) ai delegati della TEGOVA, l'organizzazione europea rappresentativa dei valutaori immobiliari ( www.tegova.org ) in occasione della assemblea generale svoltasi il 13-14-15 Maggio 2004 a S. Margherita Ligure.
L'esame di questi documenti è un esempio storico di valutazione immobiliare molto "moderna" per l'importanza data alla posizione e per la maggiore redditività attribuita alle aree meno pregiate e per l'uso di una metodologia prevalentemente anglosassone di valutazione sulla base della redditivita':
1- L'importanza della posizione nel determinare il valore: una tavola della striscia piu' vicina al Castello, la prima, vale 2.8 volte più di una tavola della seconda striscia. Una tavola della seconda striscia vale 2 volte più di una tavola della terza striscia. Una tavola della terza striscia vale 1.4 una tavola sulla spiaggia, la piu' insicura e meno pregiata. Il rapporto quindi fra il prezzo di una tavola della prima striscia, vicina al Castello, ed una sulla spiaggia e di ben 6.4 volte inferiore. "Location, location, location": fin da allora la posizione determinava era particolarmente rilevante per determinare il valore.
2- La redditivita' era prevista più ridotta nelle aree pregiate e piu' alta in quelle meno pregiate: assumendo l'affitto perpetuo, come reddito lordo, si passa da una redditivita' del 3.12 % nella prima striscia, per passare al 4.76% nella seconda striscia; al 4,76% nella terza striscia ed infine al 5% sulla parte prospicente la spiaggia.
La citta' doveva essere realizzata prima della pace di Costanza, overo prima del 1183, per evitare che fosse messa nuovamente in discussione l'autorita' dell'imperatore e del suo alleato, Genova.
Chiavari fu appunto costruito velocemente prima della pace di Costanza, ove Enrico Guercio ha rappresentato con altri l'imperatore. Il primo stemma di Chiavari riporta il Castello con i merli bifidi, overo ghibellini, legati all'imperatore, che sono ancora oggi visibili nella muratura del castello.
E.C.